Il contratto di locazione (contratto di affitto) è una tipologia di contratto stipulata tra il locatore, che mette a disposizione l’immobile, e il locatario, che gode del bene, versando un canone, impegnandosi a restituirlo alla scadenza prevista.

Il contratto di locazione ha una natura consensuale, poiché la sua stipula richiede, formalmente, solo la reciproca manifestazione di consenso, ed ha una forma libera, perché il codice civile non prevede una forma contrattuale specifica, disciplinando solo il contenuto.

E’ soprattutto questo contenuto che differenzia le diverse tipologie di contratto, classificate in base alla durata.

Con la legge n. 431/1998 è stato abolito il cosiddetto equo canone, che obbligava i proprietari ad affittare gli immobili ad un canone prestabilito. Oggi le tipologie contrattuali sono le seguenti:

• contratti di locazione a canone libero;
• contratti di locazione a canone concordato:
   contratti di locazione ad uso transitorio;
   contratti di locazione a favore degli studenti universitari.

Dal 1 gennaio 2014 il pagamento in contanti del canone di affitto è vietato, anche per le locazioni transitorie, per studenti universitari o turistiche. Vanno quindi usati strumenti tracciabili, come bonifici o assegni, tranne che per gli alloggi di edilizia residenziale pubblica.

Canone libero

Il contratto di locazione a canone libero è la tipologia di contratto di locazione abitativa più diffuso e usato.

Come funziona? Tutto è lasciato alla libera contrattazione tra le parti, che determinano l’importo del canone.

Essendo un contratto ad uso abitativo, deve esserci un’attestazione:

• di agibilità (o abitabilità) rilasciato dal Comune;
• di prestazione energetica (APE), valido per 10 anni e rilasciato da professionisti abilitati.

Sono esclusi da questa tipologia di contratto di locazione:

• gli immobili di pregio (categorie catastali A/1, A/8, A/9, per cui vale la normativa del codice civile);
• le case popolari;
• le case di villeggiatura, per usi transitori o adibite a foresteria;
• gli immobili che non sono considerati abitazione, quali cantine o garage.

La durata minima di questo tipo di contratto è fissata per legge: 4 anni + 4 anni. Alla luce di ciò, qualora le parti concordassero una durata inferiore, la clausola sarebbe nulla.

Dopo i primi 4 anni il rinnovo è tacito, a meno che l’inquilino non comunichi la disdetta 6 mesi prima della scadenza del contratto oppure si avvalga del recesso per motivi previsti dal contratto o per gravi motivi, ovvero circostanze oggettive, sopravvenute e imprevedibili.

Canone concordato

Il contratto di locazione ad uso abitativo a canone concordato si basa su uno schema contrattuale previsto dalla legge, per cui il contenuto del contratto è lasciato alle parti, ma ci sono due vincoli:

• la determinazione del canone, fissato da un accordo locale tra i sindacati degli inquilini e l’associazioni dei proprietari;
• la determinazione della durata del contratto.

Il contratto a canone concordato può essere stipulato solo nei Comuni ad alta densità abitativa.

La durata del contratto è 3 anni + 2 anni. Dopo i primi 3 anni:

• è possibile stipulare in maniera consensuale un nuovo contratto;
• il precedente contratto sarà prorogato per legge per gli altri 2 anni, a meno che l’inquilino, per motivi personali, non provveda ad inviare la disdetta entro 6 mesi prima della scadenza dei 3 anni.

Uso transitorio

Questa tipologia di contratto può essere stipulata esclusivamente in alcuni casi specifici, ovvero per esigenze temporanee non turistiche.

La durata varia da un minimo di un mese ad un massimo di 18, non rinnovabili.

Il contratto di locazione ad uso transitorio deve essere redatto sulla base del modello predisposto dal Ministero dei Trasporti e delle Infrastruture con il DM 30 dicembre 2002, Allegato C o D.

Il contratto deve contenere una serie di elementi obbligatori, quali:

• le generalità delle parti contraenti;
• l’importo del canone;
• le modalità di pagamento;
• la durata della locazione;
• l’attestazione dell’esigenza transitoria (esempio la dichiarazione di un datore di lavoro circa il trasferimento temporaneo di un dipendente).

Studenti universitari

Il contratto di locazione per studenti universitari è una particolare tipologia di contratto ad uso transitorio

Il contratto di locazione per studenti universitari ha una durata minima di 6 mesi e una durata massima di 36 mesi.

Come il precedente contratto, anche questo per studenti deve essere redatto sulla base del modello predisposto dal DM del Ministero, Allegato F. Gli elementi contenuti devono essere analoghi, va aggiunto, al posto della motivazione per l’esigenza transitoria, il riferimento al fatto che l’inquilino è uno studente universitario fuori sede.

Alla scadenza del contratto è possibile:

• rinnovarlo in base alle proprie esigenze;
• disdirlo prima della scadenza con 3 mesi di preavviso.